独学合格プログラム

【問題】
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間５年として定期借家契約を締結する場合と、 期間５年として普通借家契約を締結する場合について、賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。

 

【解答】
×

定期借家契約・普通借家契約どちらも賃料を増額しない旨の特約（不増額特約）は、有効

【解説】

本問は「賃料を増額しない旨」の特約を定めた場合の問題です。

賃料を増額しないというのは賃借人（借主）の立場に立つとどうですか？

周りの家賃が高くなっていても、家賃が上がらないので、ラッキーですよね。つまり、賃借人にとって有利な特約です。

そう考えれば、もちろん、定期借家契約においても、普通借家契約においても、賃料を増額しない旨の特約（不増額特約）は、有効であると分かります。したがって、本問は正しいです。

重要なのは「賃料を減額できない旨」の特約です。

▼普通借家契約では、借主に不利となる減額請求を排除する特約は無効です（借主保護のルール）。

▼しかし、定期借家契約の場合、減額請求を排除する特約も有効です。

この違いはどこからきているのか？

普通借家権の場合、法定更新があり、賃借人は借り続けることができます。その中で、家賃を減額できないというのは、借主にとってリスクが大きいです。だから、減額できるようにしています。一方、「定期借家権」は更新がない賃貸借契約なので期間満了により契約は終了します。もし再度借りる場合は再契約なので、その時話合いで家賃を下げることができます。このように考えれば、定期借家権で「減額できないようにする特約」も有効であることがイメージしやすいでしょう。

	普通建物賃貸借	定期建物賃貸借
増額しない旨の特約（借主に利益となる特約）	有効	有効
減額しない旨の特約（借主に不利となる特約）	無効	有効

定期建物賃貸借と普通建物賃貸借の違いについて

普通借家権の場合、法定更新があり、賃借人は借り続けることができます。その中で、家賃を減額できないというのは、借主にとってリスクが大きいです。だから、減額できるようにしています。

一方、「定期借家権」は更新がない賃貸借契約なので期間満了により契約は終了します。もし再度借りる場合は再契約なので、その時話合いで家賃を下げることができます。

このように考えれば、定期借家権で「減額できないようにする特約」も有効であることがイメージしやすいでしょう。