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平成27年　問12-4　借家権

【問題】
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間５年として定期借家契約を締結する場合と、 期間５年として普通借家契約を締結する場合について、賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

 

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【問題】
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間５年として定期借家契約を締結する場合と、 期間５年として普通借家契約を締結する場合について、賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。

 

【解答】
×

中途解約について、期間を定めた普通借家契約は原則できない。

定期借家契約の場合、一定要件を満たせば、賃借人から中途解約はできる。これについては特約で排除できない。

【解説】

本問は「賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効」および「普通借家契約では無効である」という記述が誤りです。

■普通借家契約
賃貸借の期間を定めた場合、原則として、契約期間内に中途解約することはできません。
ただし、特約で「中途解約できる旨」が付いていたら、（中途解約する権利を留保したら）中途解約はできます。

したがって、原則、中途解約できないのだから、特約で、再度「中途解約できない旨」をつけても意味はないけど、有効です。よって、「普通借家契約では無効である」は誤りです。

■定期借家契約
定期借家契約も、原則、契約期間内に中途解約することはできません。
ただし、例外があります。①②を同時に満たせば「賃借人から」は中途解約ができます！
①床面積200㎡未満の建物に限って

②転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己 の生活の本拠として使用することが困難となったときは、

賃借人からは中途解約はできます。この場合、「中途解約できない旨」の特約があっても、法律上守られたルールなので、賃借人は中途解約ができます！

したがって、本問の「賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効」という記述が誤りです。

▼注意点

賃貸人からは中途解約できない！

上記は、あくまでも賃借人を保護するためのルールで、上記に反する特約は無効です！


平成27年・2015年の過去問

問1 民法の条文 1 2 3 4
問2 虚偽表示 1 2 3 4
問3 賃貸借・使用貸借 1 2 3 4
問4 時効 1 2 3 4
問5 占有 1 2 3 4
問6 抵当権 1 2 3 4
問7 抵当権 1 2 3 4
問8 同時履行の抗弁権 ア イ ウ
問9 判決文 1 2 3 4
問10 1 2 3 4
問11 借家権 1 2 3 4
問12 借家権 1 2 3 4
問13 区分所有法 1 2 3 4
問14 不動産登記法 1 2 3 4
問15 都市計画法 1 2 3 4
問16 都市計画法 1 2 3 4
問17 建築基準法 1 2 3 4
問18 建築基準法 1 2 3 4
問19 宅地造成等規制法 1 2 3 4
問20 土地区画整理法 1 2 3 4
問21 国土利用計画法 1 2 3 4
問22 1 2 3 4
問23 ・相続時精算課税制度 1 2 3 4
問24 固定資産税 1 2 3 4
問25 地価公示法 1 2 3 4
問26 ア イ ウ エ
問27 免許の基準 1 2 3 4
問28 媒介契約 ア イ ウ
問29 重要事項説明 1 2 3 4
問30 媒介契約 ア イ ウ エ
問31 重要事項説明 ア イ ウ
問32 重要事項説明 1 2 3 4
問33 報酬計算 ア イ ウ
問34 8種制限 1 2 3 4
問35 取引士 1 2 3 4
問36 8種制限 ア イ ウ
問37 業務上の規制 1 2 3 4
問38 37条書面 ア イ ウ エ
問39 8種制限 1 改正民法に伴い削除 3 4
問40 8種制限 ア イ ウ
問41 業務上の規制 ア イ ウ エ
問42 営業保証金・ 1 2 3 4
問43 監督処分 1 2 3 4
問44 1 2 3 4
問45 1 2 3 4
問46 住宅金融支援機構 1 2 3 4
問47 1 2 3 4
問48 統計 －
問49 土地 1 2 3 4
問50 建物 1 2 3 4
 

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