独学合格プログラム

【問題】
ＡＢ間で、Ａを貸主、Ｂを借主として、Ａ所有の甲建物につき、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合にして、Ｂは、①では、甲建物のＡの負担に属する必要費を支出したときは、Ａに対しその償還を請求することができるが、②では、甲建物の通常の必要費を負担しなければならない。

 

【解答】
○　賃借権→必要費は貸主負担／使用貸借→必要費は借主負担

【解説】

本問の必要費とは、建物の価値を維持するための費用（目的物の保存・保管に必要な費用）を差し、例えば、屋根の一部が老朽化し雨漏りしてきた場合の修繕費用です。

これは、現状建物の価値を保つための費用ですね！

①建物賃貸借契約

必要費は「貸主Ａ」が負担します（支払う義務がある）。

②使用貸借契約

必要費は「借主Ｂ」が負担します。

その他の対比ポイントは下表で確認しておきましょう！

	借家契約	使用貸借
修繕義務必要費の負担義務	原則、貸主が負担 特約により、賃借人負担にすることも可能です。 ※必要費とは、目的物の保存・保管に必要な費用のこと	原則、借主が必要費を負担

■ちなみに賃借人が支払った必要費については、留置権が生じます。

つまり、もし、建物の賃貸借契約をして、賃借人が必要費を支払ったにもかかわらず、貸主が必要費を償還しない（返さない）場合は、賃貸借契約終了後も、賃借人は建物を留置することができます（使用し続けることができる）。ただし、家賃相当額は支払う必要はあります。

下表の「留置できる場合とできない場合」について一度確認しておきましょう！

留置できる場合

必要費・有益費の 償還請求権	必要費：物を保存・管理するための費用で、現状の建物価値を維持するための費用 例）雨漏りの修繕、備付け給湯器などの修繕 有益費：物件の価値を増加させる費用 例）クロスの張り替え、トイレのウォシュレットへの変更など 必要費・有益費の償還請求権に基づいて建物を留置することができる。 ただし、賃借人が家賃滞納など債務不履行によって契約解除された場合は、解除後に支出した必要費・有益費の償還請求権を理由に建物を留置できない。解除前の支出した必要費・有益費の場合、この償還請求権を理由に建物を留置できる。
建物の買取請求権	建物の買取請求権に基づいて、建物だけでなく、借地の土地についても、留置権を主張できる。

留置できない場合

造作買取請求権	■造作：建物に付加された物で、賃借人の所有に属し、かつ、建物の使用に客観的に便益を与えるもの 例）畳や建具、雨戸など 上記について、「有益費」と「造作」ついては、区別が難しい部分があります。 覚えるべき点は、「必要費」「有益費」について留置権が認められているが「造作買取請求権」については建物についての留置権が認められないということです。
敷金返還請求権	敷金返還請求権は建物の明渡し時に発生するので、敷金返還請求権に基づいて建物を留置することはできない。