独学合格プログラム

【問題】
（判決文）土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第２項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の 効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸上地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。【問】

土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。

 

【解答】
×

合意解除：賃貸人は転借人に対抗できない

【解説】

上図で言うと、賃貸借契約が賃貸人Ａと賃借人Ｂの合意により解除された場合、賃貸人Ａは転借人Ｃに対抗することができません。

このルールを知っていれば、本問が誤りと言う事は分かるはずです。

一応、解き方を見ていきます。

まず、判決文が何の判決かをサラッと確認します。すると、「無断転貸」の話だというこいとが分かります。

この時点で、無断転貸をした場合、「転貸について賃貸人に対する背信行為と認められない事情がある場合、賃貸人は賃貸借を解除することができない」ということは頭に浮かぶでしょう。浮かばない方は、この点は下表で覚えておきましょう！

ここで、細かく判決文を読む前に、選択肢を確認します。

すると、「土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないとき」と記述しています。これはどういうことか？

『ＢがＣに無断転貸したけど、これは「背信行為と認めるに足りない＝背信行為とまでは言えない」事情があるため、ＡＢ間の契約は解除できない時』ということです。

つまり、ＡＢ間の契約を解除できない時に、「ＡＢ間で合意解除した」わけです。

この場合「賃貸人Ａは転借人Ｃに対して賃貸土地の明渡しを請求することができる」〇か×か？

という問題です。「ＡＢ間で合意解除をした場合、賃貸人Ａは転借人Ｃに対抗できない」というルールがあるので、そこから考えて答えは×と分かります。ＡはＣに土地の明渡請求はできません。

つまり、本問は判決文を読まなくても答えを導くことができる問題です。

無断転貸をした場合

原則 （民法では）	賃借人が、賃貸人に無断で転貸した場合には、賃貸人は賃貸借契約を解除できる ＝転貸する場合は賃貸人の承諾が必要
判例 （こちらが優先）	賃貸人に対する「背信的行為」と認めるにたらない特段の事情があるときは、契約を解除することはできない。 ＝背信的行為（裏切り行為）といえる行為・・・解除できる ＝背信的行為（裏切り行為）といえない行為・・・解除できない 例：もともと賃借人と同居していた親族に転貸したような場合には、「背信的行為」にはあたらない　⇒　解除できない

 

賃貸借契約の終了と転貸借の終了の関係

賃貸借の終了原因	転貸借の終了時点
①賃貸借の合意解除	賃貸人は、転借人に対抗できない。 ＝転貸借契約は当然には終了しない。 【注意】 合意解除の時に、賃貸人が解除権を持っていた場合（例えば、賃借人がすでに賃料を滞納していて、催告したにもかかわらず、支払わらず、賃貸人が解除できる状況だった場合）、「合意解除」のルールではなく、「③債務不履行による解除」のルールが適用されます。
②期間満了もしくは解約申入れにより終了	賃貸人から転借人へ通知した日から６ヵ月を経過したとき転貸借は終了。 ＝転借人には通知しなければならない。賃借人には通知不要。
③賃借人の債務不履行による解除 （賃借人の賃料不払いなど）	賃貸人が転借人に目的物の返還を請求したときに転貸借は終了。 ＝転借人は賃貸人に対抗できない。 そして、賃貸人は賃借人に催告するだけでよく、転借人に支払の機会を与える必要はない。