独学合格プログラム

【問題】
（判決文）土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第２項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の 効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸上地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。

【問】

土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。

 

【解答】
○

転貸する場合は賃貸人の承諾が必要／転借人がいても、賃貸人と賃借人は合意解除できる。ただし、賃貸人は転借人に対抗できないだけ

【解説】

これも、判決文を読まなくても選択肢だけで答えることができる問題です。

図の具体例で言えば、賃借人ＢがＣに転貸する場合、賃貸人Ａの承諾が必要です。Ａの承諾後ＢはＣに転貸にできます。この場合、Ａは承諾を与えている以上、無断転貸を理由にＡＢ間の賃貸借契約を解除することはできません。ただし、ＡＢ間で合意解除することは可能です。合意解除とは、ＡＢ間で話し合いをして解除する方法です。この場合ＡはＣに対して当然に土地を明け渡すよう請求することはできません。（「①賃貸借の合意解除」参照）

賃貸借契約の終了と転貸借の終了の関係

賃貸借の終了原因	転貸借の終了時点
①賃貸借の合意解除	賃貸人は、転借人に対抗できない。 ＝転貸借契約は当然には終了しない。 【注意】 合意解除の時に、賃貸人が解除権を持っていた場合（例えば、賃借人がすでに賃料を滞納していて、催告したにもかかわらず、支払わらず、賃貸人が解除できる状況だった場合）、「合意解除」のルールではなく、「③債務不履行による解除」のルールが適用されます。
②期間満了もしくは解約申入れにより終了	賃貸人から転借人へ通知した日から６ヵ月を経過したとき転貸借は終了。 ＝転借人には通知しなければならない。賃借人には通知不要。
③賃借人の債務不履行による解除 （賃借人の賃料不払いなど）	賃貸人が転借人に目的物の返還を請求したときに転貸借は終了。 ＝転借人は賃貸人に対抗できない。 そして、賃貸人は賃借人に催告するだけでよく、転借人に支払の機会を与える必要はない。