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【問題】
取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。

 

【解答】
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取引事例：　原則、「近隣地域」又は「同一需給圏内の類似地域」における不動産に係るもののうちから選択

【解説】

取引事例比較法での取引事例の選択方法は以下の通りです。つまり、本問の「近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない」は誤りです。近隣地域だけでなく、「同一需給圏内の類似地域」にある不動産も対象です。また、「地域要因を不要とする」というのも誤りです。地域要因も比較します。

取引事例の選択

「近隣地域」とは、対象不動産がある地域で同じ用途の不動産が存在する比較的狭い地域を言います。

例えば、住宅が対象不動産であれば、住環境や利便性などが似た近くの周辺地域を指します。具体的には半径〇〇m以内といったイメージです。

「同一需給圏内の類似地域」とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいい近隣地域を含んでより広域を言います。

例えば、新宿駅から電車で10分の駅から徒歩５分、住宅街の建物が対象不動産とした場合、別の路線の新宿駅から電車で10分の駅から徒歩５分の住宅街が同一需給圏内の類似地域に当たります。必ずしも隣接する地域とは限りません。

「同一需給圏内の代替競争不動産」とは、例えば対象不動産が築５年の２階建て木造住宅であれば、上記同一需給圏内にある、築５年ほどの木造２階建て住宅がこれに当たります。

「近隣地域の周辺地域」は、その名の通り、近隣地域の周辺の地域といったイメージでよいです。

「最有効使用」とは、高層ビルの建ち並ぶ商業地域について考えてみます。10階建の商業ビルが建ち並ぶ駅前の地域に、２階建の古いビルが建っている場合、この２階建ての古いビルは通常、最有効使用の状態にあるとはいえません。なぜなら、10階分の家賃が取れるにもかかわらず２階分の家賃しか取れなくなり収益性が大きく低下しているからです。この場合、10階建ての商業ビルが最有効使用の状態にあるといえます。（これはイメージだけで丈夫です。）