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平成17年　問35-1　自己所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限

【問題】
Ｂの所有する宅地について、ＢとＣが売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる前に、Ｃは宅地建物取引業者Ａに転売し、Ａは更にＤに転売した場合、宅建業法違反となる。なお、ＡとＣ以外の者は宅地建物取引業者でないものとする。

 

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【問題】
Ｂの所有する宅地について、ＢとＣが売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる前に、Ｃは宅地建物取引業者Ａに転売し、Ａは更にＤに転売した場合、宅建業法違反となる。なお、ＡとＣ以外の者は宅地建物取引業者でないものとする。

 

【解答】
×

自己所有に属さない宅地建物については、自ら売主として非宅建業者の買主に売却してはいけない

【解説】

H17-35-1

■ＢＣ間の取引について

宅建業者ＣがＢからＢ所有の宅地を購入するのは宅建業法違反ではありません。

■ＣＡ間の取引について

違反ではありません。

宅建業者間の取引では８種制限が適用されないので、「自己所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限」は適用されません。

そもそも宅建業者ＣはＢと宅地を取得する契約をしているので、売買の目的物である宅地は「自己所有に属しない宅地」ではありません。

したがって、宅建業者以外の者に売却することもできます。

■ＡＤ間の取引について

違反ではありません。

宅建業者ＡはＣと宅地を取得する契約をしているので、売買の目的物である宅地は「自己所有に属しない宅地」ではありません。

したがって、宅建業者以外の者Ｄに売却することができます。

自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限

民法では「他人物売買」は有効でした。しかし、宅建業法では、買主を保護するために、宅建業者は

  1. 他人が所有している物件
  2. 未完成物件

については原則、宅建業者でない者に販売することは禁止されています。ただし、例外がありますので、下記に示します。

自己の所有に属しない宅地建物とは

  1. 他人物売買で取引された宅地建物
  2. 未完成物件

※「停止条件付き」売買契約は停止条件が成就するまでの間は「自己所有に属さない物件」として扱う

原則⇒契約締結ダメ！

原則、宅建業者は「自己の所有に属しない宅地建物」について、自ら売主（買主：宅建業者以外）として売買契約を締結してはいけない

■制度の趣旨

宅建業者が自ら売主として宅建業者でない者に「自己所有に属しない物件」を売ってはいけないという制限は、万一、売主業者が買主に引き渡しができない場合、買主が大きな損害を受ける可能性があるから、それを防ぐためのルール

①他人物売買で取引された宅地建物の例

Ｃ所有の物件を宅建業者Ａは宅建業者でないＢと売買契約を締結できない

jikosyoyunizokusanai1 ②未完成物件の例

建築工事完了前の物件について宅建業者Ａは宅建業者でないＢと売買契約を締結できない

jikosyoyunizokusanai2

例外⇒契約締結ＯＫ！

次の場合は、自ら売主となる売買契約を締結できる

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・2005年の過去問

問1 民法その他 1 2 3 4
問2 意思表示 1 2 3 4
問3 代理 ｱ ｲ ｳ
問4 時効 1 2 3 4
問5 抵当権 1 2 3 4
問6 抵当権 1 法改正により削除 法改正により削除 4
問7 弁済 1 2 3 4
問8 物権変動 1 2 3 4
問9 契約不適合責任 1 2 3 4
問10 借家権/ 1 2 3 4
問11 工作物責任 1 2 3 4
問12 相続/遺言 1 2 3 4
問13 借地権 1 2 3 4
問14 区分所有法 1 2 3 4
問15 賃貸借 1 2 3 4
問16 不動産登記法 1 2 3 4
問17 1 2 3 4
問18 都市計画法/開発許可 1 2 3 4
問19 都市計画法 1 2 3 4
問20 都市計画法/開発許可 1 2 3 4
問21 建築基準法 1 2 3 4
問22 建築基準法 1 2 3 4
問23 土地区画整理法 1 2 3 4
問24 宅地造成等規制法 1 2 3 4
問25 農地法 1 2 3 4
問26 所得税 1 2 3 4
問27 印紙税 1 2 3 4
問28 固定資産税 1 2 3 4
問29 1 2 3 4
問30 免許の要否 1 2 3 4
問31 免許の基準 1 2 3 4
問32 取引士 1 2 3 4
問33 営業保証金 1 2 3 4
問34 1 2 3 4
問35 ８種制限 1 2 3 4
問36 媒介契約 ｱ ｲ ｳ
問37 ３５条書面 1 2 3 4
問38 ３５条書面 1 2 3 4
問39 / 1 2 3 4
問40 ３７条書面 1 2 3 4
問41 ８種制限 1 2 3 4
問42 ８種制限 1 2 3 4
問43 ８種制限 1 2 3 4
問44 報酬計算 1 2 3 4
問45 保証協会 1 2 3 4
問46 住宅金融公庫 法改正のため省略
問47 不当景品類及び不当表示防止法 1 2 3 4
問48 統計
問49 建物 1 2 3 4
問50 土地 1 2 3 4
 

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