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【問題】
宅地建物取引業者Ａが、Ｂ所有の宅地の売却の媒介依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合について、Ｂの申出により、契約の有効期間を６月と定めた専任媒介契約を締結した場合、その契約はすべて無効である。

 

【解答】
×

「専任」「専属専任」で有効期間３ヶ月超で設定　→　有効期間は３ヶ月となる（短縮される）

【解説】

専任媒介契約・専属専任媒介契約の有効期間は３ヶ月を超えることはできず、これより長い期間を定めても、有効期間は３ヶ月になります。つまり、全てが無効になるわけではありません。ちなみに一般媒介契約では、有効期間の制限はないので３ヶ月を超えて定めればその通り有効になります。

媒介契約の「有効期間」と「更新」について

有効期間とは媒介契約の契約期間のことで、一般媒介では、契約期間をどれだけ長くしても短くしてもＯＫですが、専任媒介・専属専任媒介の場合、宅建業者１社としか媒介契約を締結することができないため、契約期間は３ヶ月までと定められています。これより長い期間を定めても、有効期間は３ヶ月になります。つまり、全てが無効になるわけではないので注意！

また、自動更新の特約も無効としています。ただし、依頼者が「更新したい」旨の申し出をした場合は更新可能です。そして、更新後の契約期間を３ヶ月以上とした場合、３ヶ月となります。

※依頼者が申し出なければ更新はされません。

専任・専属専任の場合に自動更新特約が無効としている理由

専任・専属専任の場合、依頼者が依頼できる宅建業者は１社だけです。有効期間満了を依頼者が忘れていて自動更新されてしまったら、もしこの１社が何も仕事をしていなくても、他の宅建業者に媒介の依頼ができず、依頼者である売主は困ります。そこで、自動更新の特約は無効となっています。