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【問題】
宅地建物取引業者であるＥ（個人）が死亡し、その相続人ＦがＥの所有していた土地を２０区画に区画割し、不特定多数の者に宅地として分譲する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。

 

【解答】
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個人業者が死亡前にした契約については、その相続人はその契約内の範囲の業務は、免許がなくても行える（業者とみなされる＝みなし業者）

【解説】

個人業者が死亡した場合、免許は失効します。ただし、その相続人は、個人業者が死亡する前に締結した契約に基づいて取引を結了する目的の範囲内（例えば、契約後の建物の引渡し）であれば、なお宅建業者とみなされます（みなし業者）。しかし、Ｆは、死亡後に、被相続人Ｅが新たに取引（宅建業）を行っているので、みなし業者とはならず、宅建業者の免許が必要です。

みなし業者とは？

宅建業者が取引をした後に、以下の事由で免許が失効した場合、 ｢その一般承継人（相続人・合併後の法人）｣又は｢その宅建業者であった者｣は契約に基づく取引を結了する目的の範囲内（例：既に締結した売買契約に基づく物件の引渡し）においては、なお、引き続き宅建業者とみなします。

① 宅建業者の｢死亡（個人）｣又は｢合併による消滅（法人）｣

② ｢有効期間の満了｣、｢廃業等の届出｣、｢免許取消処分｣等による免許の失効

「取引を結了する目的の範囲」とは？

例えば、宅建業者が土地の売買契約後に合併消滅した場合、引き渡しをまだ終えていない状況です。 このままだと、買主は困るので、「土地の引渡し」や「移転登記」を行うことが「取引を結了する目的の範囲」です。

みなし業者制度の背景

これは、取引相手が、契約後、引渡しを受けることができない等の損害を受けないようにするためのルールです。

契約したのであれば、引渡し前に、宅建業者（取引業者）が免許取消になっても、引渡しまでは、この契約に関してのみ宅建業者として取引を行えるわけです。

（新しく違う者と契約したり、新たに広告を出したりすることはできません。）

個人業者ＡがＢＣ間の売買契約の媒介契約をしていたとします（上図）。売買契約後、不動産の引き渡し（取引結了）をするまでが個人業者Ａの業務です。そして、ＢＣ間の売買契約を締結した直後にＡが死亡してしまい、そのまま契約が放置されてしまうと、ＢとＣが困ります。そのため、引き渡し等までは、相続人が行えるようにするというのが「みなし業者」のルールです。

廃業して免許が失効した場合も同様に、廃業前に取引については、引き渡し等は免許失効後も行えます。