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【問題】
不動産の売買により生じた債権を有する者は先取特権を有し、当該不動産が賃借されている場合には、賃料に物上代位することができる。

 

【解答】
○

先取特権は物上代位性を有する　　※物上代位性を有さないのは「留置権」

【解説】

不動産売買において、売主が不動産を買主に引渡し、かつ所有権移転登記をしたにもかかわらず、買主が売買代金を支払わない場合、売買契約と同時に「不動産の代価又はその利息の弁済がされていない旨」を登記することで、売買代金請求権と利息請求権を担保（保証）するために当該不動産の上に先取特権が成立します。

つまり、優先的に債権回収ができる権利が先取特権です。イメージとしては抵当権とよく似ています！

違う点でいうと。抵当権は「抵当権設定契約」と契約を結ぶのに対し、先取特権は「先取特権契約」といったものは存在せず、契約がなくても成立します。

先取特権は物上代位性を有するため、当該不動産が賃貸されれば賃料請求権に物上代位することができます。つまり、建物の買主が債務不履行となれば、売買代金や利息を回収するために、賃料から優先的に弁済を受けることができるわけです。

物上代位性

もし、抵当権のついた建物が火災により焼失しまった場合、抵当権者Ａは担保が無くなって困ってしまいます。この場合、建物に火災保険が掛けられていれば、抵当権者Ａはその火災保険金から優先的に弁済してもらえます。建物の価値が建物焼失により火災保険金（火災保険金請求権）という別の価値に代わった場合に、別の価値から弁済を受けることを物上代位（ぶつじょうだいい）と言います。宅建試験で出題される物上代位の問題は「火災保険金」と「賃料」です。

抵当権のついた建物を所有者Ｂが賃貸したら、Ｂは賃料債権（賃料をもらえる権利）を有します。そしてＢが期限内にお金を返さない場合（債務不履行の場合）、債権者Ａは、抵当権に基づいて、賃料から弁済を受けることができます。ただし、火災保険金も賃料も支払われる前に差押えなければなりません。